物业服务人将全部物业服务擅自转委托给第三人的法律后果

作者：李赛敏，最高人民法院民一庭二级高级法官、法学博士

来源：人民法院报2026.2.26

物业服务合同为继续性合同，在合同约定的期间内，物业服务人应不间断地持续在物业服务区域内为业主提供物业服务。因物业服务区域的性质及物业服务合同的约定不同，物业服务的具体内容难以逐项罗列，但一般均包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。物业服务合同具有委托合同的性质，对特定物业服务人能力与品质的信任是物业服务合同关系赖以成立与存续的基础，如果物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，势必导致业主对物业服务人的信任落空、损害业主利益，也严重破坏物业服务市场秩序。故民法典第九百四十一条第二款规定：“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”

物业服务人将全部物业服务擅自转委托给第三人，将导致以下法律后果：

第一，物业服务人与第三人之间订立的转委托合同无效。物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，包括将全部物业服务转委托给一个第三人，也包括将全部物业服务支解后分别转委托给数个第三人。这两种情形下，物业服务人与第三人之间的转委托合同均因违反民法典第九百四十一条的强制性规定而无效。需要注意的是，物业服务人将特种设施维护、园林绿化等具有一定专业性的服务内容委托给专业服务组织或者第三人，更有利于提高物业服务质量、保障业主合法权益，故此种就部分专项服务事项签订的转委托合同并不必然无效，此时第三人系物业服务人的履行辅助人，如因该第三人的行为导致未能依约履行的，物业服务人应向业主承担相应的违约责任。

第二，物业服务人应向业主承担违约责任。物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，实质上是未经业主同意擅自变更了物业服务合同中的履行主体，显然严重违反了物业服务人与业主之间的物业服务合同约定，应当承担相应的违约责任。实践中，接受转委托的第三人所提供的物业服务质量往往低于业主与物业服务人约定的标准，甚至有可能给业主造成其他损失，如存在上述情形，业主可以依照民法典第五百七十七条等法律规定，请求物业服务人承担减少价款或者报酬、赔偿损失等违约责任，也可基于物业服务人的严重违约而依法定程序解除物业服务合同。

第三，物业服务人不得保有因转委托而取得的收益。物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，往往具有牟利目的，损害的却是小区业主的共同利益。为避免物业服务人从违法行为中获利，根据《物业管理条例》第五十九条的规定，物业服务人将全部物业服务转委托给第三人而取得的收益，应用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第四，物业服务人将承担相应的行政责任。对于物业服务人将全部物业服务转委托给第三人的行为，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应责令其限期改正，并可处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款。

编辑:庄清忠